약발 다한 ‘최경환 카드’, 부실 대출 위험 경보
약발 다한 ‘최경환 카드’, 부실 대출 위험 경보
  • 김범석 기자
  • 승인 2015.12.10 09:35
  • 댓글 0
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부동산 시장 ‘급랭’

 

국내 부동산 시장이 심상치 않다. 상승세를 보이던 서울의 아파트 가격이 1년 6개월 만에 하락하고, 아파트 거래량이 줄거나 미분양 아파트가 나오는 등 가열되던 부동산 시장이 급랭하고 있다. 시장에선 정부가 인위적으로 만들었던 ‘부동산 훈풍’이 약발이 다했다는 평가가 나오고 있다. 최근 1~2년 사이의 부동산 경기는 경제 활성화를 위해 정부가 내놓은 고육지책이었다는 얘기다. 부동산 시장의 침체는 가계대출 악화와 맞물려 한국 경제의 가장 큰 뇌관으로 불린다. 찬바람과 함께 차갑게 얼어붙고 있는 부동산 시장을 들여다봤다.

 

 

최경환 경제부총리의 ‘악수’가 현실화되는 것일까.

최 부총리는 취임 직후 부동산 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 시장을 옥죄던 대출규제까지 완화하며 부동산시장 활성화에 총력을 기울였다. 전세난에 허덕이던 서민과 중산층들이 쉽게 돈을 빌려 집을 살 수 있는 구조를 만들어 준 것이다.

이에 따라 시장은 들썩였고, 주택거래량도 급증하면서 부동산과 건설업계에는 훈풍이 풀었다. 하지만 최근 들어 부동산 가격이 하락하면서 ‘한계점에 도달했다’는 평가가 적지 않다.

더욱이 부동산 시장 침체는 급증하는 가계부채 문제로 고스란히 이어졌다. 한국은행이 발표한 올 3분기 가계부채는 1166조원으로, 분기가 바뀔수록 사상 최고치를 계속 경신하고 있다.

정부가 급기야 내년부터 시중 은행들의 주택담보대출과 아파트 집단대출(중도금 대출) 심사 등을 강화하는 등 대출규제에 나서기로 했다.

가계부채 문제를 고려한다면 당장 대출규제를 강화하는 게 맞지만 부동산 경기까지 꺼져버리면 한국 경제 전반이 침체의 늪으로 빠질 수 있다는 우려도 만만치 않다.
 

내수·수출 ‘동반 부진’

그 동안 한국 경제를 지탱하던 수출은 유가 하락과 중국 경제의 둔화, 일본의 엔화 약세 등으로 타격을 입었다. 휴대폰, 자동차, 조선 등 주력 업종이 모두 부진을 겪으면서 전반적으로 침체일로를 겪고 있는 것이다.

여기에 내수를 떠받치던 부동산마저 위축되면 대한민국 경제는 내수와 수출의 동반 부진이라는 최악의 상황을 맞을 수 밖에 없다.

실제로 최근 주택시장의 분위기는 예상 밖의 침체에 직면해 있다. 매매거래가 ‘실종’이라는 표현이 나올 만큼 주춤하고 있다. 매물도 거의 사라졌고 매수세도 뚝 끊겼다. 계절적 요인을 감안해도 정도가 심각하다는 분석이다.

국토교통부는 지난달 전국 주택매매거래량이 10월(10만6274건)보다 8%(8461건) 감소한 9만 7813건으로 집계됐다고 밝혔다. 매매거래가 10만건 아래를 밑돈 것은 올해 1월, 2월, 8월, 9월에 이어 5번째다. 겨울 비수기와 여름 휴가철에 거래가 감소했다.

특히 수도권에서 거래가 많이 줄었다. 수도권 11월 매매거래량은 4만9392건으로 10월(5만6199건) 보다 12.1%(6807건) 감소했다. 수도권 중에서는 서울 강북과 경기도 지역에서 거래량이 큰 폭으로 떨어졌다. 강북의 경우 10월보다 12.4% 감소했고 경기도도 12.8% 줄었다.

반면 강남3구(강남․서초․송파) 거래는 10월보다 0.3% 감소하는데 그쳤다. 강남3구의 학군․학원 수요가 거래를 꾸준히 뒷받침해 준 것으로 보인다.

지방에서는 대구와 울산 거래량이 크게 줄었다. 대구는 10월보다 11.3% 감소했고 울산도 10.5% 줄었다. 지나치게 많이 올랐다는 심리와 내년 시장 상황이 좋지 않을 것이라는 전망까지 겹쳐 거래가 크게 감소한 것으로 보인다.

거래량 감소가 비수기 일시적 현상인지 시장 급랭의 이상징후인지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 국토부는 계절적 영향 때문이라는 분석이다. 지난해에도 11월 거래량은 10월보다 16%(1만8000여 건) 줄었다.

하지만 미국발 금리인상과 공급과잉 우려 등 악재가 겹쳐 시장이 급격히 식었다는 의견도 많다. 금융당국의 주택담보대출 규제 움직임도 시장 심리를 얼어붙게 했다는 지적이다.
 

대출 개인사업자 33% ‘부동산’

무엇보다 ‘대출’ 쪽이 위험하다. 금융권에서 대출을 받은 개인사업자의 3명 중 1명은 부동산·임대업자인 것으로 나타났다. 금융당국은 부동산 경기 침체 시 부실의 뇌관이 될 수 있다는 점을 감안해 쏠림 현상에 대한 모니터링을 강화키로 했다.

금융권에 따르면 9월 말 기준 전 금융권 개인사업자대출잔액은 264조원으로 전분기 대비 12조원 증가했다. 같은 기간 연체율은 0.81%로 전기에 비해 0.07% 하락했다.

업종별로는 부동산·임대업이 87조4000억원으로 33.1%를 차지하며, 가장 높은 수준을 기록했다. 그 뒤를 제조업 51조원(19.3%), 도소매업 43조 4000억원(16.4%), 음식숙박업 28조2000억원(10.6%) 등이 이었다.

부동산․임대업이 압도적인 1위를 기록한 것은 최근 저금리 기조 및 부동산 거래 활성화의 영향인 것으로 분석된다. 부동산·임대업 관련 개인사업자 대출 중 임대업 비중은 94.4%로 대부분이며, 부동산관리업·중개업 등은 5.6%에 그쳤다. 저금리가 계속되면서 빚을 내 부동산임대업에 뛰는 드는 사람이 늘어났다는 얘기다.

또 규제 완화 등으로 부동산거래가 활성화 되면서 소비자들의 부동산시장 심리를 보여주는 ‘부동산시장 소비심리지수’는 9월 말 기준 126.4를 기록, 전년(112.4) 대비 크게 상승했다. 이 같은 관심을 반영하듯 올해 신규 부동산임대업자 수는 13만9762명으로, 8월 말 기준 총 부동산임대업자는 137만4121명에 달한다.

개인사업자대출 업종별 연체율은 부동산·임대업이 0.52%로 가장 낮고, 제조업(0.66%), 음식숙박업(0.97%)도 낮은 편으로 나타났다. 도소매업(1.09%), 기타(2.79%)는 높은 수준이다.

금융당국은 부동산·임대업의 연체율이 양극화됐다는 점에 주목, 모니터링을 강화할 방침이다. 은행권 연체율은 0.27%로 낮지만 은행 외 권역은 평균 3.25%로 은행에 비해 크게 높기 때문이다. 특히 부동산·임대업은 대출 쏠림 현상이 심한 상태라 향후 부동산 경기가 침체되면 대규모 부실로 이어질 가능성이 높다는 지적이다.

금융당국 관계자는 “최근 개인사업자 대출이 부동산 임대업자에게 편중되는 경향을 보이고 있다”며 “부동산 시장이 위축될 경우, 차주(대출자)의 어려움이 예상되는 만큼 대출 추이와 영향 등을 면밀히 모니터링 할 것”이라고 말했다.

업계 관계자는 “더 위험한 것은 경제적 안정성이 떨어지는 개인의 부동산 대출”이라며 “가계 부채가 눈덩이처럼 커져가는 상황에서 부동산 시장의 침체는 더욱 깊은 악순환을 만들어 갈 가능성이 높다”고 우려했다. 

 

 

 

 

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