쏟아지는 부동산 대책
한국 경제의 해묵은 숙제인 ‘부동산 과열 바람’은 아직 끝나지 않았다. 문재인 정부는 취임 직후부터 주택 시장의 이상 징후를 바로잡기 위해 팔을 걷어붙이고 나섰지만 가시적인 효과는 아직 나타나지 않았다는게 대체적인 분석이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 9월말 기자간담회 자리에서 주택 시장의 국지적 과열 현상이 계속될 경우 추가 대책을 내놓겠다고 밝혔다. 이를 바탕으로 조만간 특단의 카드가 나올 것이란 전망이 커지고 있다. 문재인 정부가 새롭게 내놓을 부동산 대책 보따리를 예상해 봤다.
서울 강남을 중심으로 한 부동산 시장 과열 양상은 여전히 멈추지 않고 있다.
문재인 정부는 10월 중순부터 추가 부동산 대책을 비롯 ‘가계부채 종합대책’과 ‘주거복지 로드맵’ 등 굵직한 사안들을 공개할 예정이어서 이목이 집중되는 분위기다.
여기엔 각종 금융규제와 다주택자들의 임대주택 등록을 유도하기 위한 방안 등이 담길 예정이어서 후폭풍이 만만찮을 것으로 예상된다. 그 동안 새롭게 시행된 정책 외에도 추가 규제가 나올 수도 있다.
이 같은 움직임은 초강수로 불렸던 ‘8․2 주택시장 안정화 대책’ 이후에도 강남 재건축 시장이 여전히 과열 양상을 띠고 있기 때문이다. 김현미 국토교통부 장관은 이와 관련 “국지적 과열 양상이 남아있는 것은 사실”이라며 “주택시장이 안정화되는 길을 위해서 뚜벅뚜벅 가겠다”고 추가 대책을 예고했다.
내년 4월 ‘마지노선’
가장 이슈로 떠오르고 있는 것은 부동산 시장과 가계부채를 동시에 잡는 ‘두마리 토끼 잡기’ 방식이다.
여기엔 신총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인이 제시될 예정이다. 지금까지 DTI는 ‘신규 대출 원리금 상환액’을 ‘연소득’으로 나눠 계산해 왔다.
하지만 새로 바뀌는 DTI는 신규 대출은 물론 기존 주택담보대출 원리금까지 모두 더해 상환액 총액이 산정될 것으로 예상된다. 때문에 기존 대출이 있을 경우 신규 대출이 가능한 금액이 줄어들거나 대출 자체가 불가능해진다.
정부는 내년부터 신DTI를 도입할 계획인 것으로 전해진다. 적용되는 지역도 전국으로 확대하는 것을 검토중에 있다.
2019년부터 시행할 방침인 ‘총부채원리금상환비율가이드라인도 눈길을 끈다. DSR이 도입되면 은행들이 대출을 내줄 때 모든 금융권 대출의 원리금을 더해 대출 여부를 판단하게 된다. 그만큼 부동산 투기를 위한 대출이 제한될 수 밖에 없다.
더불어 현재 소득 등 자격 제한이 없는 ‘적격대출(9억원 이하 주택에 최대 5억원 대출 가능)’에 고소득․다주택 가구 보유자 제한 조항을 신설하는 방안도 언급된다. 1건 이상 주택담보대출을 보유한 다주택자에 대해 신규 주담대 만기를 최대 15년으로 제한하는 방안도 얘기되고 있다.
문재인 정부가 사활을 걸고 있는 주거복지 로드맵도 부동산 시장에 변수로 작용할 전망이다. 주거복지 로드맵엔 문재인 정부의 향후 5년 간 공공임대주택 공급 계획과 다주택자들의 임대주택등록을 유도하기 위한 방안 등이 담길 예정이다.
이 같은 로드맵이 현실화되면 다주택자들은 내년 4월까지 집을 팔지 아니면 임대주택으로 등록할지를 결정해야 한다. 주거복지 로드맵은 다주택자들의 선택에도 중요한 변수로 작용할 것으로 보인다.
‘신혼부부’ 혜택 강화
취약계층을 위한 공급대책도 대대적으로 나올 것으로 전망된다. 특히 신혼부부를 위한 다양한 혜택이 포함될 것이라는게 정부측 입장이다.
국토부는 이와 관련 신혼부부 특별공급 비율을 국민주택은 현재 15%에서 30%로, 민영주택(85㎡ 이하)은 10%에서 20%로 늘릴 계획이라고 밝힌 바 있다. 현재 혼인기간 5년 이내, 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이는 120%) 이하, 한 자녀(태아 포함) 이상 무주택 세대인 공급 대상도 기준이 변경될 것으로 예상된다.
혼인기간 7년 이내, 무자녀․예비 신혼부부로까지 확대되면 이용할 수 있는 가구도 늘어나게 된다. 공급순위도 유자녀 가구를 1순위(현재는 혼인기간 3년 이내)로, 무자녀 가구를 2순위(현재는 혼인기간 3년 초과)로 변경할 예정인 것으로 전해진다.
이와 함께 문재인 정부는 임기 동안 신혼희망타운을 기존 5만 가구에서 7만 가구로 늘려 공급하겠다고 밝혔다.
기존 투기과열지구로 지정된 지역에 대한 추가 규제책 등도 예상된다. 8․2 대책 이후 소강 상태를 보였던 주택 시장이 다시 상승세 조짐을 보이고 있기 때문이다.
부동산114에 따르면 추석 전 9월 마지막 주 서울 아파트 가격은 0.11% 올라 전주(0.06%) 대비 상승률이 2배 가까이 켜졌다. 서울 재건축 아파트 가격도 ‘잠실주공 5단지’ 재건축 계획안의 서울시 도시계획위원회 통과 이후 이상 징후로 돌아섰다.
9월 마지막 주 서울 재건축 아파트 가격은 0.18% 올라 전주(0.07%) 대비 2배 이상 상승폭이 커진 것으로 전해진다.
국토부는 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다. 인천 연수구․부평구, 안양 만안구․동안구, 성남 수정구․중원구, 고양 일산동구․서구, 부산 전 지역은 집중 모니터링 하기로 했다.
정부는 이들 지역에 대한 모니터링을 강화해 주택 시장이 과열 양상을 보일 경우 즉각 추가 대책을 내놓을 방침이다.
때문에 향후 시장 상황에 따라 투기과열지구 추가 지정과 기존 투기과열지구에 대한 규제 강화 대책이 언제든 나올 수 있다는게 업계 관계자의 말이다. 서울 강남 재건축 등을 둘러싸고 각종 위법행위가 접수되고 있는 것도 주목할만하다.
정부의 고강도 부동산 규제책이 계속 이어지게 되면 당분간 시장은 위축될 가능성이 높다. 부동산 업계는 “일단 가격 조정을 기다린 뒤 대책 효과가 가시화되면 다시 수요가 조정될 것”이라고 전망했다.
문 대통령은 추석 연휴가 끝나자마자 민생과 개혁을 더욱 속도감있게 추진하라고 지시햇다. 그는 “추석 기간 다시금 확인할 수 있었던 것은 민생과 개혁을 더욱 속도감 있게 추진하라는 엄중한 민심이었다”며 일자리와 가계부채를 중점적으로 논의했다.
부동산 시장 이상 징후를 잡기 위한 문재인 정부의 ‘히든 카드’가 효과를 발휘할 수 있을지 귀추가 주목된다.