정산 한도가 없어 아파트 가격이 상승할수록 소비자 부담과 상실감 커져
가격이 상승할 지역 소재 아파트만 국한해 주택마련지역 제한
[위클리서울=우정호 기자] #사례 대전광역시에 거주하는 박 씨(여)는 지난 2013년 12월 A은행에서 관내 소재 2억1,500만 원의 아파트 구입자금으로 8,600만 원을 대출받았다. 앞서 A은행 측은 '해당 상품이 이자 부담이 적은 데다 지방이라 아파트 가격이 잘 오르지 않아 별 문제가 없을 것’이라며 상품을 안내했다. 올해 6월, 박씨가 대출금을 중도상환하려 하자, 은행 직원으로부터 “KB부동산시세로 아파트가격이 매입가격보다 8,500만 원 상승해 대출비율 40%인 3,400만 원을 추가 납입해야 한다”는 황당한 얘기를 들었다.
금융소비자연맹(이하 ‘금소연’, 회장 조연행)이 2013년 국토개발부가 국민주택기금으로 무주택자의 주택 구입자금을 지원한 손익공유형모기지대출의 문제점을 지적했다.
금소연은 24일 대출금 상환 시 주택의 처분 또는 평가손익을 구입자금 지분비율로 배분하는 정산 방식은 서민 무주택자에게 부담을 떠넘기는 행위라며 시정해야 한다고 밝혔다.
손익공유형 모기지 대출은 대출금을 대출기간 동안 이자만 지급하다가 주택 처분, 중도상환 및 만기일에 대출금을 일시에 상환하고 주택처분·평가 손익의 대출비율(대출금액/주택매입가격) 상당액을 정산해야 한다.
아파트 가격이 매입가격보다 상승하여 처분·평가이익이 발생한 경우 대출금 상환에다가 정산금을 추가로 지급하고, 하락하여 손실이 발생한 경우에는 대출금에서 정산 손실금을 공제한다.
대출일로부터 3년 이내 상환하는 경우에는 정산하지 않으나 중도상환수수료 2.3%를 부담해야 하며, 3년 초과 5년 이내 상환하면 연 1.15%가 발생한다.
대출 대상은 부부합산 연소득 7,000만 원 이하인 생애 최초 주택 구입자나 6,000만 원 이하의 5년 이상 무주택자로 수도권, 지방광역시, 인구 50만 이상 도시 및 세종특별시에 소재하는 6억 원 이하 주거전용면적 85m2이하인 아파트만 매입할 수 있다.
대출 조건은 대출기간 20년, 최초 5년간 연 1%, 5년 이후 연 2%의 고정금리 만기일시상환이며 대출한도는 주택가격의 40%이며 최대 2억 원이다.
이런 상품은 금리가 낮고 대출기간 중 원리금 상환 압박이 없어 가입 시 부담이 없으나, 원금상환 시 한꺼번에 집중돼 큰 고통이 될 수 있다. 또한, 무주택자들에게 주택구입자금을 손익공유형으로 지원해 주택을 처분하지 않고는 빚을 정리할 수 없는 주거의 불안정성을 내포하고 있는 등 많은 불공정성을 내포하고 있다.
금소연은 손익공유형 모기지 대출의 문제점을 다음과 같이 지적했다.
▲이자 폭탄 : 손익공유형 모기지 대출은 환가성이 양호하고 장래 가격상승이 예상되는 특정 지역 소재 아파트를 대상으로 해 정산 시에 아파트 매입가격 대비 가격증감액에 대해 대출비율 상당액을 구매자가 추가 지급할 가능성이 높고, 정산 금액의 한도가 없어 이자 조금 아끼려다가 박 씨처럼 연 6.6%, 7.6% 이상의 이자 폭탄을 맞을 수 있다.
대상 주택이 인구 50만 명 이상인 도시 지역에 소재한 아파트이고, 대출기간이 20년이며 주택시장의 불안전성, 물가상승률 등을 감안하면 장래에 매입가격보다 가격상승이 확실시되어 가격이 상승할수록 정산할 금액이 눈덩이처럼 불어난다.
▲ 고금리·고비용 대출 : 정부는 2015년 연 2% 중반의 안심전환대출, 2019년 연 2% 안팎의 서민형 안심전환대출을 공급하였다. 저금리가 지속되어 현재 시중은행 주택담보대출금리가 2% 중반 대이다. 대출 상환 시 정산을 감안하면 손익공유형 모기지 대출은 사실상 고금리 대출이다. 적용기간이 5년이며 연 1.15%, 2.3%의 높은 중도상환수수료, 손익과 관련되는 매매, 감정평가 수수료도 배분하는 것이 합당한데 소비자가 전부 부담한다.
▲ 주거의 불안정성 : 정부는 구매자의 상환능력을 파악하여 대출기간 동안 대출금의 일부라도 변제하게 하게 하여 상환부담을 줄어야 하는데 본 상품은 연 1%, 2%의 이자만 지급하다가 대출 상환 시에 대출금과 아파트 가격상승분에 대한 정산금 지급 등 상환 부담이 집중되고 가중되어 아파트를 팔아야 빚을 갚을 만큼 주택가격 상승으로 주거의 불안정성이 증가한다.
▲ 물가상승률 등 미반영 : 본 대출은 대출기간이 장기임에도 물가상승률, 불완전 부동산시장 등을 일체 고려하지 않아 화폐가치 하락에 의한 명목가치가 크게 상승하며 소비자 부담이 가중될 수 있다.
▲ 기금 운영 목적 배치 : 정부는 국가 또는 지방자치단체로부터 면허, 허가, 인가를 받거나 등기, 등록을 신청할 때 의무적 매입으로 준조세화된 국민주택채권 등으로 조성된 기금으로 무주택자의 주택 구입에 대한 금융지원을 한 것이 아니라 투자한 것이 되어 기금 운영 목적에 배치된다. 본 건은 수익을 추구하는 상업은행의 상업용 부동산 투자에 적합한 상품이다.
▲ 형평성 위배 : 대출 대상 지역에 소재한 아파트 이외 주택이나, 대상이 아닌 지역에 소재한 모든 주택의 구매자는 소유권이전등기, 근저당권 설정등기 등으로 부동산공부에 등록할 때 국민주택채권의 의무적 매입에도 배제되어 형평성에 위배된다.
금소연에 따르면, 국토개발부는 본 상품의 수익을 담보하기 위해 가격상승이 예상되는 도시지역 소재 아파트만 취급해, 대상이 아닌 구매자를 원천적·인위적으로 접근을 배제했다. 또한, 주택처분·평가손익 금리를 고정하고 정산금의 한도를 정하지 않았다.
금융소비자연맹 강형구 사무처장은 “이자 부담이 적어 최상으로 선택한 대출이 상환 시 수인할 없는 정도의 정산금이 발생할 경우 그 박탈감은 형언할 수 없고, 정부가 빚이 확정되지 않는 투자 방식으로 무주택자의 주택 구입자금을 지원한 것은 주택 공급과 주거 안정의 공공성을 방기한 것으로 최악의 선택이 되지 않게 정산 규정을 폐지해야 한다”고 밝혔다.