주거용으로 사용한 적이 없는 아파트의 주택해당 여부

[위클리서울=이수용] 소득세법은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이면 양도소득세를 비과세합니다. 이때 비과세를 받기 위해서는 세부적으로 요건을 갖추어야 하는데 이를 세분하면 1세대요건, 1주택요건, 보유기간과 거주기간 요건이 있습니다.

1주택 요건은 다시 보유주택 수를 판정하는 문제와 주택에 해당하는가의 문제로 나누어 검토해야 합니다. 이번에는 주택에 해당하는 가의 문제로 주거용 아파트를 보유하고 있으나 주거용으로 사용한 적이 없는 상태에서 이를 양도하는 경우 과연 비과세 대상 주택에 해당하는가를 검토합니다.

해당 사건은 주택을 양도한 납세자가 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 갖추어 양도소득세 비과세 신고하였으나 과세관청은 이들이 보유하는 다른 주택이 있음을 파악하고 과세 처분한 사안입니다. 과세관청이 파악한 주택은 이들이 구입한 때부터 신고 당시까지 가정보육시설인 놀이방 전용시설로 사용하였던 아파트였으며, 납세자는 주거 목적으로 사용한 적이 없으므로 주택이 아니라고 주장한 사안입니다.

다툼은 결국 대법원까지 이어 졌고 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다.

주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다.

이러한 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심이, 이 사건 제3 아파트는 원고의 처가 이를 취득한 이후부터 가정보육시설인 이른바 놀이방 전용시설로 사용되어 왔고 주거용으로 사용된 적이 없다고는 하나, 관계 법령에 의하면 가정보육시설은 개인이 가정 또는 그에 준하는 곳에서 설치·운영하는 보육시설로서 가정보육시설이 설치된 건축물은 건축법상 그 용도가 근린생활시설이나 복지시설이 아닌 주택으로 분류되며, 이 사건 제3 아파트의 구조·기능이나 시설 등은 침실, 주방 및 식당, 화장실 겸 욕실 등으로 이루어져 독립된 주거에 적합한 형태를 갖추고 있으며, 언제든지 본인이 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있고, 또 제3자에게 양도하는 경우에도 주거용 건물(아파트)로 양도될 것이 예상되므로, 이 사건 아파트는 소득세법이 정한 주택에 해당된다고 판단한 조치는 옳고, 거기에 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 1세대 1주택 비과세요건에 관한 법리오해의 위법 등이 없다.(대법2004두14960)

대법원은 이들이 소유한 다른 주택인 아파트가 현재는 놀이방시설로 이용되고 있으나 본인이 구조나 용도변경 없이 언제든지 주거용으로 사용할 수 있으며, 다른 자에게 양도를 하여도 주거용으로 사용될 가능성이 높기 때문에 사업용 자산이 아닌 주택으로 보아 2주택 소유자이므로 비과세를 배제한 처분이 옳다는 내용입니다.

판결의 서두에서 보듯이 양도소득세가 과세되는 건물은 공부상 용도로 판단하는 것이 아니고 사실상 사용용도에 의해 판단합니다. 그러나 해당 사안에서 문제가 된 아파트는 사실상 사용용도를 사용시점에서 판단하지 않고 사용가능성으로 판단하였다는 것이 특이합니다. <코타 조세연구소 대표 이수용 세무사>