다가구주택의 양도소득세 과세 문제(1)
다가구주택의 양도소득세 과세 문제(1)
  • 이수용
  • 승인 2022.09.27 16:31
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[이수용 세무사의 알기쉬운 조세이야기] 양도소득세 사례집

[위클리서울=이수용] 건축법에 의하면 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하이며, 1개동의 주택바닥면적이 660제곱미터 이하, 19세대 이하가 거주하는 주택을 말합니다. 따라서 다가구주택은 건축법상 공동주택이 아닙니다. 그러나 소득세법은 원칙적으로 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 이렇게 규정하다 보니 다가구주택을 취득하여 양도하는 경우에는 여러 가지 복잡한 과세문제가 발생합니다. 이를 해소하기 위하여 2007년에 소득세법을 개정하여 특별한 경우에는 하나의 주택으로 간주하도록 하였습니다.

ⓒ위클리서울/ 김현수 객원기자

1. 다가구주택의 1세대1주택비과세 판정

거주자가 다가구주택을 양도하는 경우 구획된 부분을 각각을 매매단위로 하지 않고 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대1주택비과세 여부를 판단합니다. 이 규정은 다가구주택을 공동주택으로 보지 않고 단독주택으로 보는 예외 조항으로 반드시 하나의 매매단위로 매매계약을 하여야 합니다. 결과적으로 다가구주택을 매매하는 경우 요건을 충족한다면 전제를 비과세 받을 수 있게 됩니다.
 

2. 다가구주택의 고가주택 여부

1세대1주택비과세 규정을 적용함에 있어 주택의 양도가액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 보아 초과분에 해당하는 양도차익은 비과세 받을 수 없습니다. 따라서 비과세 되는 다가구주택의 고가주택을 판정하는 때에는 다가구주택 전체의 양도가액으로 판단합니다.
 

3. 사례 연구

이상의 사전지식을 통해 다음 사례를 알아보겠습니다.

질문) 질문자는 토지 2필지와 단독주택을 취득하여 1세대1주택 비과세 요건을 이미 충족한 상태에서 멸실하고 다세대주택을 신축하였습니다. 그 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하고 이를 양도한 경우에 1세대1주택보유기간을 판단하는 때에 최초 취득한 단독주택의 보유기간과 신축하여 용도변경한 다가구주택의 보유기간을 통산할 수 있는가?

답변) 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 단독주택 멸실 후 신축한 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우로서, 용도를 변경한 날로부터 2년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항(1세대1주택비과세)의 규정을 적용하는 것이나, 용도를 변경한 날로부터 2년 이내에 양도하는 경우에는 용도변경일 현재 당해 거주자가 선택하는 1호의 주택(그 부수토지를 포함)을 제외한 주택(그 부수토지를 포함)은 양도소득세가 과세되는 것입니다. (사전법령해석재산2017-669, 2017.12.28.)

해석) 이 사례는 이미 비과세 요건을 충족한 단독주택을 멸실하고 다세대주택을 신축한 후 다시 이를 다가구주택으로 용도변경한 후 양도한 사안으로 과연 단독주택의 보유기간과 양도시점의 다가구주택의 보유기간을 통산할 수 있는가의 문제입니다. 질문자가 단독주택을 멸실한 후 다가구주택을 신축하여 하나의 매매단위로 양도하였다면 당연히 보유기간이 통산되어 문제가 없었을 것이나 해당 사안은 다세대주택으로 신축하였기 때문에 문제가 발생한 것입니다.

국세청은 해당 사안에 대해 다세대주택을 신축한 시점에서 이미 전체를 비과세 받을 수 있는 기회는 상실한 것으로 해석하며, 양도하는 다가구주택 전체를 비과세 받기 위해서는 다가구주택으로 용도변경한 이후 비과세 요건을 충족하였는가를 판단해야 한다고 해석합니다. 그러나 만일 용도변경 후 양도전에 비과세 요건을 충족하지 못하였을지라도 이때는 전체가 과세되는 것이 아니고 거주자가 선택하는 하나의 호수는 비과세 대상이 된다고 해석합니다. <코타 조세연구소 대표 이수용 세무사>

 

 


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