부동산 매매대금 중 잔금 수령 못해 계약 해제시 양도소득세 과세는?

[위클리서울=이수용] 양도소득세 과세와 관련하여 양도 또는 취득시기는 다음과 같이 규정합니다. ‘자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.’

즉, 원칙적으로 대금을 청산한 날을 양도 또는 취득시기로 보는 것이며 특별한 경우를 제외하면 이 날을 기준으로 과세요건을 판단하게 됩니다. 예외적으로 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일이 양도 또는 취득시기가 되며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일이 양도 또는 취득시기가 됩니다. 이러한 예외는 계약이 정상적으로 이행되어 소유권이 완전히 이전되는 경우를 말하는 것입니다. 그러나 매매대금의 일부를 받지 못한 상태에서 소유권을 이전한 후 계약이 해제되는 경우에도 과연 양도소득세 과세문제가 여전히 남게 되는가의 문제가 있습니다. 다음 사례를 통해 이 문제에 대한 답을 구해보겠습니다.

질문) 부동산 매매계약을 체결하고 총매매대금 11억원 중 8억원을 수형한 후 잔금을 1년 이내에 지급하는 조건으로 공증하고 소유권이전을 하였으나 잔금을 수령하지 못하여 법원에서 계약해제 판결을 받은 경우 양도로 보는지 여부

답변) 부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우로서 거래 및 계약내용 등 사실관계에 따라 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차 없이 단순히 소유권이전 등기 절차만 경료 된 후 당사자의 합의에 의한 계약해제 또는 법원의 확정판결에 따라 소유권이 환원되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우가 양도에 해당하는지 여부는 당초 계약조건, 잔금청산 여부, 확정 판결 내용 등을 확인하여 판단할 사항입니다. (부동산거래관리-353, 2011.04.26.)

양도차익이 발생하는 시기는 원칙적으로 대금청산일이고 대금청산 전에 소유권이전등기가 경료되면 등기일이 됩니다. 따라서 대금을 전액 수수하지 못해도 양도소득세는 과세되는 것입니다. 그러나 소유권이 이전되었으나 대금청산절차를 거친 사실상의 유상양도가 아니고 계약의 해제, 법원의 확정판결에 의해 소유권이 환원되는 경우에는 이를 양도로 보지 않게 됩니다. 당연한 말처럼 들릴 수도 있으나 숨겨진 중요한 의미가 있습니다. 매매대금 청산절차가 모두 종료되고 소유권 이전까지 마친 상태에서 당사자간 합의해제를 한 경우에는 국세청은 이를 여전히 자산의 양도로 보고 있습니다. 따라서 이 경우에는 당초 계약과 취소에 의한 소유권 이전 환원 모두 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다. 결국 중요한 것은 대금의 청산절차가 종료되었는가입니다.

추가로 후자의 경우 국세청의 해석과 달리 대법원은 이를 양도로 보지않는 다는 판시한 바 있습니다. 이 문제는 다음에 다시 알아보겠습니다. <코타 조세연구소 대표 이수용 세무사>