건설업 기업진단 보증금의 평가
건설업 기업진단 보증금의 평가
  • 이수용
  • 승인 2022.07.29 13:45
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[이수용 세무사의 알기쉬운 조세이야기]
ⓒ위클리서울/ 이주리 기자

[위클리서울=이수용] 건설업체 기업진단지침 제21조 보증금의 평가에 관하여 알아봅니다. 지침은 보증금에 대하여 임차보증금, 진단대상사업을 수행하면서 예치한 보증금, 법원에 예치한 공탁금 등을 규정하고 있습니다. 이를 차례로 검토해 보겠습니다.​
 

1. 임차보증금

1) 임차보증금의 실재성 확인

임대차계약서, 금융자료, 확정일자, 임대인의 세무신고서 및 시가자료 등에 의해 평가를 하여 실재성이 인정되지 않으면 부실자산입니다. 실재성을 입증하는 가장 중요한 자료는 금융자료이며, 임차보증금이 회사의 통장에서 임대인의 계좌로 이체된 내역이 반드시 확인되어야 합니다.

2) 임차목적물이 부동산이 아닌 경우

임차목적물이 부동산이 아닌 경우는 부실자산입니다. 단, 리스사업자와의 리스계약에 의한 차량 등의 리스보증금은 진단대상 사업과 관련이 있다면 실질자산으로 인정합니다.

3) 임차부동산의 본점, 지점 또는 사업장 소재지 및 그 인접한 지역이 아닌 경우 또는 임직원용 주택인 경우

이 경우에는 부실자산으로 봅니다. 이때, 사업장이란 본점, 지점, 주된 또는 종된 사무소, 현장사무소를 말하며 등기·등록을 불문하고 실재 사무소로 사용하는 경우를 포함합니다. 또한 일시적으로 현장 숙소로 사용하는 장소에 대한 임차보증금은 실질자산으로 봅니다. 이 경우 실재성 입증을 위해 공사현장과의 연접 여부도 추가로 확인하게 됩니다.

4) 임차보증금이 시가보다 과다하여 그 시가를 초과한 금액​

위의 실재성 등의 외관을 갖춘 임차보증금일지라도 금액의 적정성을 추가로 고려합니다. 이는 주로 특수관계자 간에 발생하는 거래로 법인 대표이사 개인 소유의 부동산을 시가보다 높은 금액으로 임대한 경우 시가를 초과하는 보증금액은 특수관계자에 대한 대여금으로 보아 부실자산으로 본다는 취지입니다. 이때, 시가는 공정가치로서 '공시지가, 시가표준액, 감정가액, 부동산 조회가액' 등을 말하며 추가로 주변 부동산 임대 시세 등을 고려한 가액을 말합니다.
 

2. 임차보증금과 관련하여 실무적으로 발견되는 분식회계 사례

① 특수관계자와의 거래로 보증금액을 과다하게 설정하여 금융자료, 세무신고자료 등을 확보하는 사례로 가장 흔한 사례입니다.

② 특수관계자와의 거래로 토지를 야적장, 창고용지 등으로 거액의 보증금으로 임대차계약을 하는 경우

③ 특수관계자의 주택 전세금 등을 법인이 부담하여 계상하는 경우

임차보증금의 경우 재무상태표의 비유동자산에 보증금 항목으로 계상됩니다. 사무실이나 진단대상 사업에 직접 제공되는 고정자산을 임차하는 경우 월세 계약에 의하는 경우가 매우 빈번하며 월세 계약은 회수 가능한 금액인 보증금과 경비로 지출되는 월세로 구분되어 지불됩니다.

이 경우 임차인 측은, 보증금은 재무상태표의 비유동자산을 구성하며, 매달 지급하는 월세는 손익계산서의 판관비로 당기의 비용으로 처리되거나 공사원가명세서의 지급임차료를 구성하여 당기의 공사원가 또는 재고자산의 일부로 남게 됩니다. 반대로 임대인 측은, 보증금은 부가가치세법에서는 간주임대료를 계산하여 부가세 과표를 증가시키고, 법인세법에서는 간주익금으로 익금항목을 구성합니다. 또한 매달 발생하는 임대료는 마찬가지로 부가세 과표와 법인세 익금을 구성합니다. 이러한 구조에서는 보증금이 실재보다 과다 계상될 경우 임대인의 손해가 발생하므로 불가능한 거래일 것이라 생각할 수 있으나, 임차인과 임대인이 특수관계 또는 긴밀한 관계라면 양 당사자의 합의에 의해 보증금액을 과다 계상할 경우 상당한 실익이 있으므로 현실적으로 매우 빈번히 발생하는 현상입니다. 따라서 기업진단 지침은 이러한 경우를 예상하고 보증금에 대한 금융자료까지도 요구하게 되며 일반적인 거래계의 상황과 달리 시가를 초과하는 경우 이를 특수관계자에 대한 대여금으로 보아 부실자산으로 처리하고 있는 것입니다.

반면, 특수관계 없는 자간에 실재의 임대차 계약을 한 후 기간이 만료되었으나 새로이 계약서를 작성하지 않고 계약을 갱신하는 경우, 시간이 오래 경과되어 과거의 금융자료를 제시하지 못하는 상황도 발생할 수 있습니다. 이럴 경우는 임대인의 부가가치세신고서 중 부동산 임대공급가액명세서를 제출하여 사실 확인을 하면 될 것입니다. 임대인의 부동산 임대공급가액명세서는 월세는 물론 보증금에 대한 간주임대료도 계산하는 서식이므로 서식 내에 보증금액이 표시되어 있기 때문입니다.
 

3. 진단대상사업을 수행하면서 예치한 보증금

하자보증금, 계약이행보증금 등의 진단대상사업을 수행하면서 직접 관련하여 예치한 보증금의 경우는 계약서, 금융자료, 진단기준일 현재 보증기관의 보관증 및 보증금 납부 후 진단일까지 진단대상사업의 진행상황 등을 종합적으로 판단하여 실재성을 확인하며, 보증기간이 만료된 경우로서 보증금의 회수가 지체되는 때에는 회수가능금액으로 평가하고, 보증금과 관련한 소송이 계속 중인 경우에는 보증금의 범위에서 소송금액 총액을 차감하여 평가합니다.
 

4. 법원에 예치한 공탁금

변제공탁, 집행공탁 등에 의해 공탁한 공탁금은 소송 결과 등에 의한 회수가능 금액으로 평가합니다. 반대로 회사가 변제공탁의 피공탁자인 경우 이의 유보 없이 출급을 하는 경우에는 유입된 현금의 대체 계정과목에 따라 평가하면 됩니다. 예를 들어 예금으로 보관한다면 30일 평균잔액과 60일 거래내역 제시 등을 말합니다. 만일 피공탁자인 상태로 유지가 된다면 공탁금은 아직 회사의 자산이 아니므로 평가 대상이 되지 않습니다. 공탁은 경우가 워낙 다양하며 또한 이해를 위해서는 민법, 민사집행법, 공탁법등의 지식이 있어야 하므로 여기에서 설명하기에는 무리가 있습니다. 개별 케이스를 문의하면 답변할 것을 약속드립니다.
 

5. 리스보증금

기타보증금 계정과목에 계상되어 있는 리스보증금이 간혹 다툼의 대상이 되는 경우가 있습니다. 금융리스인 경우에는 회사의 자산으로 계상되므로 별다른 문제가 없으나, 운용리스인 경우에는 회사가 소유권을 취득하지 못하고 임대하는 형식으로 일정 금액의 보증금을 기타보증금으로 설정하게 됩니다.

이러한 경우 해당 업체가 실태조사를 받게 된다면 리스로 운용하는 차량이 고가의 외제차일 경우 진단대상 사업과 무관하다 하여 이를 겸업자산으로 처리하는 경우가 발생합니다. 개인적으로는 고가의 차량이라고 무조건 진단대상 사업과 무관하다고 볼 수 없으므로 무리한 해석이라는 생각을 하게 됩니다. 따라서 이 경우에는 건설업자 스스로 업무와 관련한 차량임을 입증해야 할 것입니다. <코타 조세연구소 대표 이수용 세무사>

 

 


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