매매계약 이후 주택을 멸실한 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 여부

[위클리서울=이수용] 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택은 주택과 부수토지를 포함합니다. 해당 비과세 규정은 주거안정을 목적으로 1세대가 1개의 주택을 보유(와 거주)하는 것을 조건으로 합니다. 일반적으로 주택이라하면 아파트를 떠올리지만 아파트 외에도 단독주택, 다가구주택 등도 존재합니다. 만일 단독주택을 양도하고 비과세를 받으려면 1세대가 1개의 단독주택을 보유해야 비과세 요건이 충족됩니다.

1주택이란 주택에 해당하는 건물과 부수토지를 말하며, 만일 주택건물이 없이 토지만 양도하는 것은 나대지의 양도로 보아 비과세 규정을 적용할 여지가 없어지게 됩니다.

또한 양도소득세 비과세 여부를 판단하는 시기는 잔금청산일(양도일)을 기준으로 판정합니다. 이는 토지와 건물의 양도와 관련하여 소득세법은 잔금을 청산한 날을 기준으로 모든 상황을 판단하기 때문입니다.

만일 단독주택 매매계약을 체결할 당시에는 주택이 존재하였으나 잔금일 이전에 주택이 철거되어 양도시점에 토지만 남게 되었다면 비과세 받을 여지가 있는지에 대한 의문이 생기게 됩니다. 이 문제를 사례를 통해 알아보겠습니다.

질문) 건설회사가 일정범위안의 단독주택을 매입하여 철거하고 아파트를 신축하고자 관할관청에 사업승인 신청을 접수하고 주택소유자들에게 계약금을 지급 완료한 상태이고 건설회사에서는 주택은 매도인 명의로 일괄 멸실 신고하고 토지만 소유권 이전등기하려하고 있습니다. 이와 같이 주택을 양도하는 경우 매도인 명의로 멸실 신고 후 토지만 소유권 이전등기 되는 경우에도 1세대1주택 비과세에 해당하는 것인지요?

답변) 소득세법의 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것입니다. 다만 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것입니다. (서면4팀-2195, 2006.07.11)

해당 사안과 같이 매매계약을 체결한 후 매매특약에 의한 매수인의 사정으로 잔금일 전에 주택이 철거된 경우 비과세 판정은 매매계약일을 기준으로 판단하며, 당시에는 주택이 존재하였으므로 비과세를 받을 수 있게 됩니다. 다만, 매매계약일 현재 주택이 존재하였고 매수인의 사정에 의해 주택이 철거되었다는 사정은 비과세를 받고자 하는 양도인이 입증을 해야 하는 문제만 남게 됩니다.

해당은 소득세법기본통칙에서도 확인할 수 있습니다.

소득세법기본통칙 (89-154-12)

1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. <코타 조세연구소 대표 이수용 세무사>