건설임대주택의 거주기간과 보유기간 양도소득세 비과세 특례 사례

[위클리서울=이수용] 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택은 2년 이상 보유해야 하며 2017년 9월 19일 이후부터는 조정대상지역 내에 소재한 주택의 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주할 것을 추가 요건으로 합니다.

이때 2년 이상 보유기간의 기산점은 해당 주택을 취득한 날부터 시작합니다. 그러나 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우에는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우에 한해서 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다. (소득세법 시행령 제154조 제1항)

이때, 부부간 증여를 통해 소유권이 이전된 상태에서 이혼을 하여 양도시점에서 동일세대가 아닌 경우에도 비과세가 적용되는가에 대한 문제를 아래 사례로 검토하겠습니다.

질문) 건설임대주택을 남편 명의로 임차하여 5년 거주하고 분양받은 후 배우자에게 증여하여 소유권이 이전된 상태에서 이혼을 하였습니다. 이 경우 해당 주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있나요?

답변) 남편 명의로 임차하여 5년 거주 후 분양받은 「임대주택법」상 건설임대주택을 증여받은 경우로서 이혼 후 동일세대가 아닌 상태에서 해당주택을 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」제154조 제1항 단서 및 같은 항 제1호에 따라 보유기간 및 거주기간의 제한없이 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있는 경우에 해당하지 아니하는 것입니다. (기획재정부재산-1221, 2010.12.20)

1주택을 소유한 1세대가 동일 세대원에게 해당 주택을 증여하면 보유기간과 거주기간을 통산하여 계산합니다. 또한 건설임대주택을 임차하고 분양 받은 후에 양도하는 경우는 보유기간을 임차기간부터 통산하는 특례규정을 위에서 설명하였습니다. 따라서 동일세대원이 임차하여 거주한 건설임대주택은 5년 이상 거주하고 분양받아 즉시 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있는 것입니다.

그러나 해당 사례는 건설임대주택을 분양받은 후 배우자간의 증여를 통해 소유권이 이전된 상태에서 이혼을 하였으므로 부부는 더 이상 동일세대원이 아닙니다. 따라서 증여받은 배우자는 해당 특례규정을 적용받지 못하고 취득일(소유권을 이전받은 날)부터 다시 2년을 보유해야 비과세 대상이 되는 것입니다.