서울 3대 학군지 목동, 재건축 핫플로 부상

[위클리서울=방석현 기자] 목동 신시가지단지가 위치한 양천구 목동과 신월동이 서울의 재건축 핫플레이스로 부상하고 있다. 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군지로 불리고 있는 이곳은 5호선을 중심으로 2, 9호선이 지나가 주요 업무지구인 여의도(YBD), 강남(GBD), 서울 도심(CBD) 접근이 편한 것이 입지적 장점이다. 

NH투자증권에 따르면 목동 신시가지단지는 지난 1월 재건축 안전진단 기준 완화로 최근 12개 단지가 안전진단을 통과하며 시장의 관심을 끌고 있다. 이곳은 2018년 14개 단지(목동 7, 신정동 7) 모두 재건축 연한(준공 30년)을 충족함에도 불구하고 안전진단을 통과하지 못하고 있었다.

목동 신시가지단지는 올해 1월, 2월 안전진단에 대거 통과하면서 2월 거래량이 35건을 기록했다. 거래금액 또한 시장 분위기에 따라 하락세를 보이다가 1월부터 소폭 상승했다. 2021년 4월 27일 토지거래허가구역 지정 이후 거래량이 월평균 10건 내외로 급격하게 감소한 점을 감안하면 재건축 이슈로 인해 시장의 관심을 받고 있는 것으로 풀이된다.

이 지역은 용적률(대지 면적에 대한 건축물 연면적의 비율)이 대부분 116~125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준이고, 신속 통합기획, 신탁방식 재건축 등 사업에 속도를 내는 점이 특징이다.

NH투자증권은 현재 초기 단계로 분양가, 공사비 등의 변동성이 커서 수익과 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 분석에는 한계가 있다고 봤다. 하지만 대지지분이 넓고 용적률은 낮아 일반분양에 기여하는 수익이 클 것이란 진단이다.

정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 “목동 단지는 개별 대지지분도 넓지만 세대당 평균 대지지분을 봐도 강남, 송파의 주요 재건축 단지와 비교 시 넓은 편이다”라며 “현재 목동 소유주가 매도를 계획하고 있다면, 사업 진행에 따른 프리미엄이 어느 정도 형성된 이후가 유리하다”고 설명했다. 

정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 분담금, 비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다”며 “사업성과 입지도 중요하지만, 초기 단계의 작은 속도차이가 재건축 완료시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업진행 속도를 지켜볼 것”이라고 제언했다.

이밖에 부동산 규제 완화 정책 지속에 따른 정비사업에 대한 수혜가 예상되는 곳이 다수로 파악된다.

현행 기준에 따라 서울에서 안전진단이 완료된 46개 단지에 개선안을 적용하면 유지보수는 25곳에서 11곳으로 감소하며, 조건부 재건축은 18개에서 23개로 증가한다.

재건축도 3곳에서 12곳으로 증가하는데 서울의 200 가구 이상 아파트 단지 중 2023년 1월 기준 재건축 연한이 지난 단지는 389곳으로 노원구가 79곳으로 가장 많은 것으로 집계된다. 강남구가 46곳으로 그 다음이며, 도봉구(34곳), 송파구(23곳), 양천구(22곳) 등이 뒤를 잇고 있다.

포털 등에 따르면 현재 서울 내 재개발 조합은 도렴구역 제15지구 재개발 조합(종로구), 신대방역세권 재개발사업조합설립추진위원회(동작구), 화곡본동 4구역 재개발 추진위원회(강서구), 가재울 4구역 주택 재개발정비사업조합(서대문구), 마포로1구역 10지구 도시정비형 재개발사업조합(마포구), 노량진 3재정비촉진구역 주택 재개발정비사업조합(동작구), 홍제 3구역 주택 재개발정비사업조합(서대문구) 등이 꼽힌다. 

장문준 KB증권 연구원은 “재건축 안전진단 완화로 초기단계 정비사업이 탄력을 받을 전망”이라며 “금리가 하락하는 시점에 그간 발표된 정책의 누적적 효과가 나타나면서 수요개선 가능성이 존재하며, 중장기적 시장의 변동성을 최소화하기 위한 정부의 부동산 규제 완화 정책이 지속될 것”이라고 말했다.