양도소득세가 과세되는 부담부증여
양도소득세가 과세되는 부담부증여
  • 이수용
  • 승인 2023.06.20 10:45
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[이수용 세무사의 알기쉬운 조세이야기] 부담부증여

[위클리서울=이수용] 양도는 거래 양 당사자간의 대가관계가 형성되는 것을 말하며 증여는 당사자 일방이 타인에게 재산을 무상으로 이전하는 행위를 말합니다. 만일 부동산을 양도하였다면 대가관계가 형성되며 양도한 자가 당초 취득한 금액을 초과하는 소득을 얻었다면 양도소득세가 과세됩니다. 반면 부동산을 무상으로 이전하였다면 증여를 받은 자는 무상으로 재산을 취득하였으므로 이에 대해 증여세를 과세받게 됩니다.

 

ⓒ위클리서울/ 이주리 기자

증여의 형태 중 재산을 무상으로 이전하는 증여계약에 있어 특약으로 재산에 담보된 채무를 함께 승계하는 경우가 발생하는데 이를 부담부증여라고 합니다. 즉, 아버지가 아들에게 시가 10억원의 아파트를 증여하는 계약을 하면서 특약으로 담보된 채무 4억원을 동시에 이전하는 경우가 이에 해당합니다. 이 거래의 실질을 다시 구성해보면 아버지는 시가 10억원의 아파트를 아들에게 증여하고 아들은 은행으로부터 4억원을 차입하여 아버지의 채무 4억원을 상환하는 모습이 됩니다. 결국 아버지는 아파트 시가 10억원 중 6억원에 해당하는 부분만 아들에게 증여한 것이고 나머지 4억원에 해당하는 아파트는 양도한 것이 되는 것입니다.

위의 예는 형식적으로는 증여계약에 기초하고 있으나 실질은 증여와 양도계약이 혼합된 거래이므로 과세되는 세금도 각각 달리 적용됩니다. 아들이 증여받은 금액 6억원은 증여세 과세대상이며 세금은 아들이 납부해야 합니다. 반면 아버지가 양도한 금액 4억원은 양도소득세 과세대상이므로 1세대 1주택비과세에 해당하지 않고 양도소득이 발행하였다면 아버지가 신고하고 세금을 납부해야 합니다.

이 구조를 다시 생각해보면 증여계약의 특약으로 인수하는 금액에 해당하는 양도소득이 1세대1주택 비과세에 해당한다면 증여세만 납부하고 양도소득세는 과세되지 않는 결과가 됩니다. 따라서 해당 부동산에 담보된 채무로 증여세 과세대상에서 제외되는 범위를 정확히 판단할 필요가 있습니다.

상속세및증여세법은 증여재산에 담보된 채무와 임대보증금을 증여자의 채무로 인정하여 증여세 과세대상에서 제외하도록 정하고 있습니다. 이때 증여계약을 통해 반드시 채무가 승계됨을 명시하고 채무의 명의가 변경됨을 조건으로 하는지 아니면 실질적으로 채무가 이전되면 족한 것인지에 대한 의문이 생길 수 있으므로 아래 심판사례를 통해 확인해보겠습니다.

청구인의 주장) 처분청은 쟁점부동산 등기부등본상 쟁점채무의 채무자 명의가 증여자 OOO에서 수증자인 청구인으로 변경된 사실이 없으므로 채무인수를 전제로 한 부담부증여를 인정할 수 없다는 의견이나, 수증자가 증여자의 채무를 인수하였는지 여부는 채무자 명의를 변경하였는지 여부와 관계없이 재산을 증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단하여야 하는 것(서면4팀-811, 2007.3.8. 같은 뜻임)이므로, 이와 다른 전제에 서 있는 이 건 증여세 처분은 위법하다.

결정) 처분청은 쟁점채무의 근저당권 채무자명의가 변경된 적이 없고 부담부증여 전후 모두 OOO의 OOO 계좌에서 쟁점채무의 이자가 지급되고 있으므로 청구인의 채무인수를 전제로 한 이 건 부담부증여를 인정할 수 없다고 주장하나, 직계비속간에 채무인수를 통한 부담부증여가 있는 경우에도 그 채무인수가 진정한 것이라면 수증자에게 채무변제 능력이 있었는지 여부나 증여자와 수증자 사이의 채무인수에 관하여 채권자의 승낙이 있었는지 여부와는 관계없이 증여재산가액에서 그 인수채무액을 공제하여 증여세과세가액을 정하여야 할 것이고(대법원 1993.2.4. 선고 92구15583 판결, 같은 뜻임), 부담부증여에 따라 소유권을 이전할 당시 근저당채무자를 변경하지 않았다고 하더라도 실질적으로 수증자가 근저당권부 채무를 인수하였다고 볼 수 있는 사정이 있는 경우에는 채무자변경이 없었다는 이유로 부담부증여 사실을 부인하기는 부족하다(국심 97중1205, 1997.11.15., 국심 2007부1575, 2007.10.11., 조심 2007중3393, 2008.3.12. 등, 같은 뜻임)고 할 것이다.

심판청구 사례는 청구인의 개별적인 사정이 결정에 미치는 영향이 크기 때문에 일반적으로 적용하기에는 무리가 있습니다. 그러나 결정의 취지가 ‘실질적으로 수증자가 근저당권부 채무를 인수하였다고 볼 수 있는 사정이 있는 경우에는 채무자변경이 없었다는 이유로 부담부증여 사실을 부인하기는 부족하다’라는 점을 고려한다면 단순히 채무의 명의가 변경되었는지의 여부보다는 실질적인 채무의 부담자가 누구인지가 중요하다고 할 수 있겠습니다. <코타조세연구소 이수용 세무사>

 

 


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