인기지역 투기세력 몰려 가격상승 작용, 용적률 상향 증층 재건축 사업 활성화
정부가 지난 3일 재건축 규제를 대폭 완화하고, 강남 3구를 제외한 수도권 나머지 지역을 모두 투기지역, 투기과열지구에서 해제하면서 주택시장에 적지 않은 파장이 예고되고 있다.
재건축의 경우 용적률 상향 조정, 소형의무비율 완화 등으로 수익성이 개선되면서 재건축을 추진하는 단지가 늘어날 전망이다. 또 투기지역, 투기과열지구 해제로 대출 규제가 완화되고 분양권 전매제한이 풀리면서 꽁꽁 얼어붙었던 주택 거래도 회복될 것으로 예상된다.
하지만 전문가들은 "국내.외 거시경제 불안감이 해소되지 않은 상태여서 단기적으로 주택시장에 미치는 효과는 크지 않을 것"이라며 "다만 부동산 규제가 큰 폭으로 풀린 것이어서 경제여건만 나아진다면 부동산 가격 상승요인으로 작용할 것"이라고 보고 있다.
▲중충 재건축 시장 활성화 될 듯=정부의 이번 조치로 서울 압구정 현대아파트, 대치동 은마아파트, 잠실 주공5단지 등 그동안 지지부진했던 중층 재건축 단지의 사업이 활성화될 전망이다.
대치동 은마아파트나 압구정 현대아파트의 경우 현재 기존 주택형이 100㎡이상이어서 현재 소형의무비율 기준을 적용하면 조합원이 주택형을 줄여가야 해 재건축 자체가 어려웠지만 앞으로는 중대형 재건축이 가능해진다. 또 용적률을 법정 한도인 최고 300%까지 늘려줄 경우 기존 용적률보다 100%포인트가 상향되면서 주택형을 늘려가거나 일반분양분이 늘어나 사업성도 크게 개선될 전망이다.
늘어나는 용적률의 30～50%는 보금자리주택으로 짓고 정부가 표준건축비를 적용해 매입한다 하더라도 임대주택의무비율이 사라지기 때문에 종전보다 훨씬 유리하다.
실제 은마아파트의 경우 기존 용적률이 197%로 종전에는 서울시가 정한 기본계획 용적률 210%에다 기부체납 등 각종 인센티브를 추가할 경우 최고 250%까지 가능했지만 앞으로는 최고 300%(동간거리, 층수제한 등 감안하면 실제는 270～280% 선)까지 높여 지을 수 있게 된다.
압구정 현대아파트는 초고층 재건축이 가능할 전망이다. 서울시는 이미 사업부지의 25%이상을 공원 등 공공시설 용지로 기부채납할 경우 초고층 건축을 허용하는 방안을 검토 중인데 이번에 용적률이 상향조정되고 소형의무비율, 임대주택 의무건립 규정이 없어지면서 50층 이상 높게 지을 수 있을 것으로 업계는 보고 있다.
강남구 개포주공, 강동구 고덕주공 등 저층 저밀도 재건축 단지의 사업도 재개될 전망이다. 이들 지역은 현재 지구단위계획에 따라 용적률이 평균 200%로 제한돼 있는데 앞으로는 최소 230%까지는 늘릴 수 있어 수익성이 좋아질 전망이다.
이에 따라 재건축 호가도 단기적으로 크게 상승할 수 있다. 이미 대치 은마, 잠실 주공5단지 등 주요 강남권 재건축 아파트는 이미 저가 매수자들이 몰리며 실거래가 이뤄져 호가가 5000만원이상 올랐고, 매물도 회수되고 있다.
하지만 집값이 계속해서 떨어질 경우에는 재건축 추진도 쉽지 않을 것으로 전문가들은 예상한다.
▲분양권 시장 양극화 현상 심화=강남 3구를 제외한 서울.수도권 전체가 투기과열지구에서 풀리면서 분양권 시장은 요동칠 전망이다.
민간택지의 분양가상한제를 피한 아파트 가운데 수도권 비인기지역이나 용인, 고양시 등 고분양가 논쟁이 일고 있는 아파트의 경우 분양가 이하의 급매물이 속출할 전망이다.
반면 개발 재료가 있는 인기지역은 투기세력이 몰려 가격 상승을 부추기는 등 부작용도 나올 전망이다.
특히 청약경쟁률이 높았던 서울 강북권의 재개발 아파트는 최근 분양 아파트의 대부분이 분양가상한제 대상이 아니어서 투기과열지구 해제와 동시에 분양권 거래가 가능해지면서 호가가 급등할 가능성이 있다. 또 강남 3구를 제외한 나머지는 모두 투기지역에서 풀리면서 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등 대출 규제가 완화돼 주택 수요가 늘어날 전망이다.
하지만 거시경제가 완전히 안정되기 전까지 효과는 제한적이라는 의견이 많다.