토론회서 분쟁 발생 시 조정 제도 활성화 등 제언 이어져
[위클리서울=이호재 기자] 상가임대차 관계에서 보증금과 차임 등에 관한 분쟁뿐만 아니라 임대차 전 부분에 관련된 분쟁이 지속해서 발생하고 있다. 이러한 분쟁 완화를 위 개선 방안을 논의하는 자리가 마련됐다.
박주민 의원(민주당), 배준영 의원(국민의힘), 인천광역시 소상공인연합회 주재로 최근 국회의원회관에서 '상가임대차 피해사례 및 제도개선 방안 마련 토론회'가 개최됐다.
2022년 상가임대차 분쟁조정위원회에 접수된 분쟁조정 신청은 773건으로 이 중 보증금과 상가 건물 반환이 209건으로 전체의 27%를 차지했다. 다음으로는 163건(21.1%)을 차지한 차임·보증금의 증감이었으며 계약갱신과 종료에 관한 사항이 105건(13.6%)으로 뒤를 이었다.
서영천 서원대학교 비전학부 교수는 "일반 건물 임대차에서 임대인이 임대료 인상분을 관리비 명목으로 전가하는 사례가 발생해 분쟁이 계속되고 있다"며 "관리비에 대한 명시적인 규정을 신설해 근거 기준과 산정에 대한 자료 등의 관리비 공개를 의무화해야 한다"고 강조했다.
지난 2018년 20대 국회에서 상가임대차보호법이 개정돼 계약갱신요구권 범위가 10년으로 늘어났다. 자영업자의 부담을 덜어주자는 취지로 임대료 인상 상한률은 연 최대 9%에서 5%로 낮아졌다.
지방자치단체장들로 구성된 '젠트리피케이션'(임대료 상승 등으로 원주민이 밀려나는 현상) 방지와 지속 가능한 공동체를 위한 지방정부협의회'는 지난 2일 국회소통관에서 상가 관리비가 임대료 편법 인상에 악용되지 않도록 상가 관리비 공개의무 규정 신설 등 관련법 개정을 촉구하는 공동성명서를 발표한 바 있다.
서 교수는 "주택임대차법과 달리 상가임대차보호법에서는 임차인의 해지통고 기간에 대한 규정이 없다"면서 "계약 종료가 임박한 시점에서 상가임차인이 해지 통고를 하는 경우 임대인은 종료일에 보증금을 반환해 줘야 한다"고 말했다.
이어 "만약 임대인이 종료일에 반환하지 못하면 이행지체에 빠져 예기치 못한 분쟁이 발생하게 된다"면서 "상가임대차법 개정을 통해 임차인도 묵시의 갱신이 되지 않고 계약을 종료하려면 종료 1개월 전까지 통지해야 한다는 규정을 만들어야 한다"고 제언했다.
환산보증금(임대차 계약상의 차임을 보증금으로 환산한 값) 제도의 폐지가 필요하다는 주장도 나왔다. 현재 환산보증금 해당 금액의 경계에 있는 임차인은 추후 보증금 인상으로 환산보증금이 초과됐을 때 임대차보호법의 보호 대상이 될 수 없다는 불안정성을 갖고 있기 때문이다.
임차인의 해지 통고 기간도 규정할 필요가 있다고 짚었다. 주택임대차법과 달리 상가임대차법에서는 임차인의 해지 통고 기간에 대한 규정이 없어 계약 종료가 임박한 시점에 상가임차인이 해지 통고를 하는 경우 임대인은 종료일에 보증금을 반환하지 못해 이행지체에 빠지는 경우도 있다.
따라서 상가임대차법 개정을 통해 임차인도 계약을 종료하려면 종료 1개월 전까지 통지해야 한다는 규정을 만들어야 한다는 조언이다.
이와 더불어 상가임대차 관계에서 분쟁 발생 시 소송으로 가기 전 모두 상생할 수 있는 분쟁조정 제도를 활성화해야 한다고 주장했다.
조정 전치주의(사한 결정 전 법원의 조정절차)를 도입해 상가임대차 관련 분쟁이 생기면 소송으로 가기 전 조정제도를 의무화하고 피신청인도 조정 참여에 대한 성실의무로 참여하도록 강제하는 것이 필요하다는 것이다.