양도소득세가 비과세되지 않는 고가주택의 범위
양도소득세가 비과세되지 않는 고가주택의 범위
  • 이수용
  • 승인 2023.06.02 09:30
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[이수용 세무사의 알기쉬운 조세이야기] 양도소득세 사례-고가주택
ⓒ위클리서울/ 김현수 객원기자

[위클리서울=이수용] 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것(취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)은 양도를 하여도 양도소득세를 과세하지 않습니다. 즉, 비과세를 적용받을 수 있습니다. 그러나 해당 주택의 양도가액이 12억원 이상이면 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도소득에 대해서는 과세를 합니다. 이를 고가주택의 양도라 합니다. 따라서 1주택을 보유하고 양도하였더라도 무조건 전액 비과세 되는 것은 아니라는 점을 유의해야 합니다.

이때 아파트와 같이 주택 1채의 구분이 명확한 경우에는 크게 문제가 없으나 겸용주택의 경우에는 과연 고가주택을 어떻게 판정해야 하는가의 문제가 있습니다. 겸용주택이란 하나의 건물에 주택과 상가가 각각 포함된 것으로 보통 상가주택이라고 불리는 건물을 말하며 주변에서 흔히 볼 수 있는 건물입니다.

기본적으로 소득세법은 겸용주택의 경우에는 주택의 면적이 상가의 면적보다 크거나 같으면 전체를 주택으로 판단하여 양도소득세 비과세를 적용하고, 주택의 면적이 상가의 면적보다 작다면 주택면적에 해당하는 부분만 주택으로 보아 비과세를 판단합니다.

사례 1) 주택면적이 100제곱미터이고 상가면적이 100제곱미터인 연면적 200제곱미터의 비과세 대상 상가주택은 전체를 주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용합니다. 따라서 전체 양도대금이 12억원 이하이면 전체를 비과세 받을 수 있게 됩니다.

사례 2) 주택면적이 101제곱미터이고 상가면적이 99제곱미터인 연면적 200제곱미터의 비과세 대상 상가주택을 양도하는 경우에는 전체 양도소득 중 200분의 101에 해당하는 금액만 비과세 받게 되는 구조입니다.

그렇다면 위 사례 1의 겸용주택의 양도가액이 12억원을 초과하는 경우 비과세 판정은 어떨까요? 해당 사례는 주택이 아닌 상가의 면적에 해당하는 양도소득도 비과세를 해주고 있음을 고려하면 당연히 상가주택 전체금액을 기준으로 고가주택 여부를 판단해야 합니다. 따라서 양도금액이 20억원이라면 20억을 기준으로 고가주택 여부를 판정하고 이 중 12억원을 초과하는 8억원에 해당하는 소득금액은 과세가 될 것입니다. 어찌보면 당연한 결과일 수 도 있으나 이를 국세청 해석을 통해 확인해 보겠습니다.

질문) 고가주택인 겸용주택에 대하여 소득령 제154조 제3항의 면적에 따른 주택판정 기준에 따라 주택의 연면적이 주택외 연면적보다 큰 경우에 전체를 주택으로 볼 수 있는지 여부

답변) 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 「소득세법 시행령」 제156조를 적용 하는 것이고, 그 양도차익은 전체를 주택으로 보아 같은 법 시행령 제160조에 따라 계산하는 것입니다. (사전법령해석재산2015-225, 2015.07.22) <코타조세연구소 이수용세무사>

 

 


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