건설업 기업진단 유형자산의 평가

[위클리서울=이수용] 

건설업체 기업진단지침 제23조 유형자산의 평가를 알아봅니다.
 

1. 유형자산의 정의

건설업체 기업진단지침은 유형자산에 대해 정의하고 있지 않으므로 회계학적으로 정의하면 유형의 비유동자산이라 할 수 있습니다. 유형의 의미는 무형과 대비되는 것으로 물리적 실체가 있다는 것이고 비유동의 의미는 장기간에 걸쳐 수익에 이바지하는 것으로 회사가 매각을 의도하지 않고 있다는 것입니다. 따라서 유형자산의 취득자금은 당기에 비용화되는 것이 아니고, 우선 재무상태표에 비유동자산으로 계상한 후 일정한 기간에 걸쳐 비용을 배분하는 바 이를 감가상각이라 합니다. 물론 토지의 경우는 양도 시에 일시 비용처리 됩니다. 기업진단지침은 유형자산을 토지, 건물, 건설 중인 자산 등으로 구분하는데 이는 예시적인 규정이고 건설장비, 기계장치, 공구와 비품 등과 같이 그 효익이 장기간에 걸쳐 발생하는 것들은 모두 포함한다라고 할 수 있습니다.
 

​2. 유형자산의 실재성 확인

기업진단 지침은 유형자산의 소유권, 실재성 및 진단대상사업에 대한 관련성을 종합하여 평가하며, 등기 또는 등록대상인 자산으로서 법적 및 실질적 소유권이 없는 경우에는 부실자산으로 보게 됩니다.
 

3. 유형자산의 평가 원칙

유형자산은 기업회계기준에 따라 취득원가모형이나 재평가모형 중에서 진단을 받는 자가 회계장부에 반영한 방식으로 평가합니다. 이 경우 감가상각누계액은 취득일부터 진단기준일까지의 감가상각비로 「법인세법」에 따른 기준 내용연수와 정액법으로 계산한 금액으로 합니다. 다만, 진단을 받는 자의 회계장부상 감가상각누계액이 큰 경우에는 그 금액으로 합니다. 또한, 토지와 건물은 보통의 경우 담보대출을 일으키는 경우가 흔하므로 등기부등본을 확인하여 부채가 누락되는 일이 없도록 하여야 할 것입니다.
 

4. 구체적인 유형자산 평가 방법

① 유형자산의 평가와 관련하여 매우 중요한 내용으로 무형자산과 대비되는 것이 재평가에 의한 가치증가분을 자산으로 인정한다는 것입니다. 대표적으로 토지와 건물을 취득하여 계상한 후 수년이 지나 재평가법에 의한 재평가차익을 인식하고 재평가세를 납부한 경우 이를 실질자산으로 인정한다는 것입니다. 상당한 의미를 갖고 있는 조항으로 실질자산을 확보하는 데 있어 고려해볼 가치가 있습니다.

② 감가상각과 관련하여 내용연수는 법인세법에 따르되, 상각방법은 정액법으로 정하고 있습니다. 단서 규정에 의해 장부상 감가상각누계액이 클 경우 이를 차감하도록 되어 있습니다. 실무적으로 유형자산에 대한 감가상각을 하지 않아 감가상각누계액이 전기와 동일한 경우를 흔히 볼 수 있는데 이러한 경우는 첫째, 유형자산의 실재성을 의심해야 합니다. 가공의 유형자산이 계상되어 있어 감가상각을 할 수 없는 경우를 말합니다. 둘째, 건설업자의 선택에 의해 감가상각을 하지 않는 경우도 있는데 이 경우는 법인세법에 의해 의제상각범위액을 계산하여 평가해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 의제상각의 경우 건물은 당연히 정액법으로 계산을 할 터이나 정률법으로 감가상각방법을 신고한 자산의 경우에는 초기 연도에 상각액이 커져 정액법으로 계산한 경우에 비해 장부가액이 현저히 줄어드는 경우가 발생할 수 있습니다. 이는 건설업자에게 매우 불리할 수 있으니 이를 고려하여 감가상각 계산명세서를 작성하여 제출하는 것이 좋을 것입니다.
 

5. 진단대상사업과 관련 없는 유형자산의 평가

임대자산이나 운휴자산 등 진단대상사업과 관련이 없는 유형자산은 겸업자산으로 보며, 토지 또는 건물의 일부가 임대자산인 경우에는 전체 연면적에 대한 임대면적의 비율로 계산한 금액을 겸업자산으로 봅니다. 다만, 진단을 받는 자가 소유한 본사의 업무용 건축물(부속토지 포함)이 임대자산인 경우에는 실질자산으로 보며, 해당 임대자산에 대하여 진단을 받는 자 또는 타인 명의의 부채(담보로 제공된 경우 채권최고액)는 실질부채로 봅니다.

① 토지·건물을 타인에게 임대하는 경우 이는 겸업자산으로 봅니다. 지침이 겸업자산으로 보도록 정하고 있으므로 이와 관련하여 담보대출을 받은 경우 차입금은 겸업부채로 하여 부채에서 공제할 수 있습니다.

② 진단을 받는 자가 소유한 본사의 업무용 건축물(부속토지 포함)이 임대자산인 경우에는 실질자산으로 봅니다. 2014년 개정된 조항으로 상당한 의미가 있습니다. 이로 인해 임대용 부동산의 일부라도 업무용 부동산으로 사용하고 있다면 전체를 실질자산으로 인정받을 수 있는 것입니다. 실무적으로 진단의뢰를 받은 업체의 재무상태표에 토지·건물이 있는 경우 가장 먼저 본점 주소지와 일치하는지 여부를 파악하는 이유가 이 조항 때문입니다. <코타 조세연구소 대표 이수용 세무사>

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