<연재> 세무사 김행형의 재미있는 세금이야기
사람이 살지 않는 `폐가(廢家)`를 갖고 있던 두 납세자에게 7000만원이 넘는 양도소득세가 부과돼 나란히 불복을 제기했지만, 건물의 파손정도에 따라 과세처분의 명암이 엇갈리게 됐다. 국세심판원에 따르면 A씨는 지난 2001년 본인이 살던 주택을 팔면서 세무서에 1세대 1주택 비과세에 해당된다고 양도소득세를 신고했다. 그러나 국세청은 A씨가 양도할 당시 또다른 주택을 소유하고 있다는 사실을 건축물대장 등에 의해 확인하고, 지난해 7월 1세대 2주택에 따른 양도세 7500여만원을 더 내라고 통보했다.
이에 A씨는 또다른 주택이 건축물대장에 등재돼 있을 뿐 실제로 거주한 적이 없고, 2000년 9월경에 완전히 무너진 폐가였지만, 그린벨트 내에 위치해 있기 때문에 철거할 경우 신축허가가 불가능해서 멸실신고를 하지 않았다며 양도세 부과를 취소해달라고 주장했다. 국세심판원은 "무너진 폐가건물에는 지난 1995년 이후 사람이 거주한 사실이 없고 2005년 건물이 신축되면서 이전 건물은 멸실신고된 것으로 확인됐다"며 "개발제한구역 내에 위치해 있어 멸실하지 못했다는 A씨의 주장에도 신빙성이 있는 점 등을 비춰보면 양도세 과세처분은 잘못이 있다"며 과세 취소 결정을 내렸다.
한편, B씨는 지난 2005년 2월 본인의 아파트를 양도할 당시 2개의 주택이 더 있었지만, 하나는 2004년 말에 구입한 신규취득주택, 또다른 주택은 `폐가`로 보고 일시적 1세대 2주택이라며 양도소득세를 신고했다. 이에 대해 국세청은 B씨가 주장한 폐가를 인정하지 않고, 양도당시 1세대 3주택을 보유한 것으로 해석해 지난해 12월 7700여만원의 양도세를 경정 고지했다. B씨는 "지난 2002년 건물을 취득한 이래 아무도 거주하지 않았으며, 이후 전기공급이 중단되고 상하수도 및 정화시설도 없었다"며 "각종 쓰레기와 오물이 무단적치돼 있었고 지붕과 벽체 등도 크게 훼손돼 사실상 주택으로 사용이 불가능한 상태였다"고 반박했다.
B씨는 "2005년 2월 양도 당시에는 사실상 폐가였고, 같은 해 5월 폐가를 근린생활시설로 용도변경하면서 사실상 철거한 후 새로운 건물로 신축해 일반음식점으로 사용하고 있지만, 건물의 용도가 주거용이 아니었다"며 과세처분에 불복하고 심판청구를 제기했다. 국세청은 이와 관련해 "B씨가 제출한 사진을 보면 건물에 지붕과 기둥 및 외관이 존재하기 때문에 폐가에 해당되지 않는다"며 "양도세 과세처분은 정당하다"고 주장했다.
결국 심판원은 B씨가 건물을 철거하지 않고 용도만 변경했다고 보고, B씨의 주장을 받아들일 수 없다는 결론을 내렸다. 심판원은 결정문에서 "B씨의 건물은 1956년부터 공부상 주택으로 등재돼 있고 6억3600만원의 개별주택가격까지 고시돼 있다"며 "B씨가 건물을 철거하지 않고 주택에서 일반음식점으로 용도만 변경한 점 등을 볼 때, 폐가가 아닌 주택으로 보는 것이 타당하므로 양도세 부과처분은 잘못이 없다"고 밝혔다.
여기서, 국세청이 1세대 다주택자가 주택을 양도하는 경우 어떻게 과세권을 행사하는지 그 과정을 살펴보기로 하자. 국세청은 A씨나 B씨처럼 공부상 2개 이상의 주택을 소유하고 있다가 그 중 하나의 주택을 양도하게 되면 일단 양도소득세 과세 대상으로 분류하고 있다.
물론 양도소득세는 실질 내용에 따라 과세하므로 그 중 1주택이 폐가상태에 있는 등 주택으로써의 기능을 하지 못한다면 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받을 수 있다. 그러나 이를 입증해 인정받기란 결코 쉽지 않은 일이다. 양도소득세 과세자료는 부동산을 양도하고 난 뒤 통상 서너 달 지나서 전산출력 되는데, 다른 주택의 양도당시 농가주택이 폐가 상태였다는 것을 누가 보더라도 인정할 수 있는 객관적인 자료를 가지고 입증하여야 하기 때문이다.
국세청은 "만약 미리 자료를 준비해 놓지 않고 있다가 고지서를 받고 나서 소급해서 자료를 준비하거나 집을 헐어버리면, 세금을 회피하려는 의도가 있었다고 의심받기 십상인데다 자료준비는 물론 이를 인정받기도 매우 어렵다"고 조언했다. 이에 따라 국세청은 양도세 절세방법 중의 하나로 "농가주택을 새로 개축할 예정이거나 주택신축 허가를 받기가 어려워 세금부담을 감수하고서라도 보유할 예정이 아니라면 폐가상태에 있는 농가주택은 멸실 시킨 다음 건축물 관리대장 등 공부를 정리해 두라"고 권고하고 있다. <김행형님은 김행형세무회계사무소(www.taxko.net)를 운영중입니다.>